ATTORNEY AT LAW SIYANA VELIKOVA: HELP WITH PROPERTY DEALS

What should we know when buying or paying a deposit on a property?

When buying through an estate agent, you are often asked to pay a "reservation deposit" so that the listing can be "taken off" the market. When the property is attractive and there are other potential buyers, you may agree to this impulsively. However, it often turns out that the property has encumbrances – an unreleased mortgage, a seizure by a court or public enforcement officer, multiple owners, or another issue. Such encumbrances may prevent you from acquiring the property.

It is also common for a deposit to be paid without a payment receipt or preliminary contract, on the grounds that the owner is abroad and that everything with the property is in order. So, the buyer may be unable to purchase the property at all, or the sale may be postponed indefinitely.

What steps can a buyer take to protect themselves?

If you have already paid a deposit and decide not to proceed because encumbrances have been discovered, you should request that the deposit be returned in full. If you have signed a preliminary contract, you are likewise entitled to request the return of the deposit, either in full or in double the amount, depending on the terms agreed in the contract.

If you decide to buy the property on the understanding that the encumbrances will be removed within a period agreed with the seller, you may request that the preliminary contract states that you will take possession of the property and may begin renovation works from the date of signing.

What is the most sensible step to take before paying a deposit on or buying a property?

The most sensible and safest option is to consult a specialist in property sales and transactions who can guide you through the entire process. Most often, this is a lawyer experienced in real estate transactions. They will check the property for encumbrances, review the title deeds, and assist in obtaining any missing documents.

If the purchase is off-plan, the lawyer will examine the preliminary contract with the developer, which covers the initial price, the method of paying the balance, and penalty clauses. New-build properties are attractive because of their lower prices, but there is a risk that the building may never be completed. There is also a risk when the development is funded by a bank mortgage, unbeknown to the future owners.

In a case in my practice, the developer's mortgage debt was transferred to the owners. To keep their properties, they had to pay the purchase price twice – once to the developer and once to the private enforcement officer. Because no specialist had been involved, these people ended up paying two or three times the value of their properties.

Therefore, if you want to buy a property, consult a real estate specialist before purchasing it or paying a deposit. They will check for encumbrances and ensure that the documentation is in order.

Ruse, 1 Lipnik St, floor 5, office 23
(+359) 889 829 922
advocat@svelikova.com
svelikova.com

Адв. Сияна Великова: Помощ при сделки с недвижими имоти

Адвокат Сияна Великова има 10-годишен опит в сферата на сделките с недвижими имоти, ипотечните и потребителските кредити, и кредитите от небанкови институции.

Какво трябва да знаем, когато купуваме или капарираме недвижим имот?

Когато купувате през брокер, той често иска от вас т.нар. стоп капаро, за да "свали" обявата от предлагане. Когато имотът е атрактивен и има други потенциални купувачи, вие импулсивно се съгласявате на това. Но често се оказва, че имотът има тежести - незаличена ипотека, възбрана от съдебен или публичен изпълнител, множество собственици, нещо друго. Тежестите могат да ви препястват да придобиете имота.

Често се случва капарото да е внесено без предоставен вносен документ и предварителен договор, под предлог, че собственикът е в чужбина и всичко с имота е изрядно. Поради това купувачът не може да закупи изобщо имота или продажбата се отлага за неопределен срок от време.

Какви действия може да предприеме купувачът, за да се защити?

Ако вече сте капарирали имота и се откажете да купувате поради установени тежести, трябва да заявите капарото да ви бъде върнато в пълен размер. Ако сте подписали предварителен договор, отново имате право да поискате да ви бъде възстановен капарото в пълен или в двоен размер, според уговореното в договора.

Ако решите да купите имота с уговорката, че тежестите ще бъдат премахнати или заличени в уговорен с продавача срок, може да поискате в предварителния договор да бъде записано, че получавате владение над имота и можете да го ремонтирате от момента на подписването на договора.

Коя е най-разумната стъпка, преди да капарираме или купим имот?

Най-разумният и безопасен вариант е да се обърнете към специалист в областта на продажбите и посредничеството със сделки с имоти, който да ви преведе през цялата процедура по закупуването му. Най-често това е адвокат с опит със сделки с недвижими имоти. Той предварително ще проучи имота за тежести, ще се запознае с документите за собственост и ще съдейства за издаването на евентуално липсващи документи.

Ако покупката е "на зелено", адвокатът ще обърне внимание на предварителния договор с фирмата строител, в който се коментират първоначалната цена, начина на изплащане на остатъка, клаузите за неустойка. Новото строителство е примамливо с по-ниските си цени, но е възможно сградата да не бъде завършена. Рисковано е и когато сградата се строи с ипотечен заем от банка и бъдещите собственици не знаят това и не са го разрешили. Имала съм случай, в който плащането на ипотеката на инвеститора беше прехвърлено към собствениците. За да запазят имота си, те трябваше да платят два пъти продажната цена – веднъж към строителя и веднъж, към частния изпълнител, за да запазят имота си. Поради липсата на ангажиран специалист, хората платиха двойно и тройно имотите си.

Затова, ако сте харесали недвижим имот, консултирайте се със специалист по недвижими имоти преди да го закупите или да заплатите капаро. Той ще провери имота за тежести и неговата документална изрядност.

Русе, ул. "Липник" 1, ет. 5, офис 23
(+359) 889 829 922
advocat@svelikova.com
svelikova.com